Alquileres - Decreto 320/2020

Artículo 1: EMERGENCIA SANITARIA.

Comentario: Marco en el cual se dicta la medida.

Artículo 2: SUSPENSIÓN DE LOS DESALOJOS

"Suspende en TODO EL TERRITORIO DE LA NACIÓN, HASTA EL 30 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO EN CURSO, la EJECUCIÓN DE SENTENCIAS JUDICIALES cuyo objeto sea el desalojo, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria o sus continuadores. Hasta el 30 de septiembre también quedan suspendidos los plazos de prescripción en los respectivos procesos de ejecución de sentencias."

Comentario: Se refiere a la suspensión de las sentencias judiciales en las cuales ya se encuentre ordenado el desalojo.

Artículo 3: PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS

"Prorroga hasta el 30 de septiembre del corriente año la vigencia de los contratos de locación, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre del corriente año."

"La referida prórroga también alcanza a los contratos del art. 1218 del CCCo. (CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA)."

Comentario: La parte locataria podrá optar por mantener la fecha de vencimiento del contrato o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de esta opción deberá ser notificado en forma fehaciente a la parte locadora , con una antelación mínima de 15 días de anticipación a la fecha pactada. La extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo periodo de las obligaciones de la parte fiadora.

Artículo 4: CONGELAMIENTO DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES

"Se congela hasta el 30 de septiembre el precio de los alquileres. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario se regirán conforme lo acordado por las partes."

Comentario: Solo se congela el pago del alquiler, las demás prestaciones dinerarias acordadas (ej. expensas, etc) no se congelan.

Artículo 5: SUBSISTENCIA DE LA FIANZA

"No resulta de aplicación hasta el 30 de septiembre o hasta que venza la prórroga opcional el art. 1225 del CCCo. "

Comentario: La fianza sigue vigente durante la prórroga del contrato.

Artículo 6: DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO

"La diferencia de precio entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por aplicación del art. 4, DEBERÁ SER ABONADO POR LA PARTE LOCATARIA, EN AL MENOS 3 CUOTAS Y COMO MÁXIMO 6 , MENSUALES, IGUALES Y CONSECUTIVAS. Con vencimiento la primera de ellas en el mes de OCTUBRE JUNTO CON EL CANON LOCATIVO."

"Este procedimiento para el pago de las cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiese operado el vencimiento del contrato."

"NO PODRÁN APLICARSE INTERESES MORATORIOS, PUNITORIOS NI COMPENSATORIOS NI NINGUNA OTRA PENALIDAD PREVISTA EN EL CONTRATO Y LAS OBLIGACIONES DE LA PARTE FIADORA PERMANECERÁ VIGENTE HASTA SU TOTAL CANCELACIÓN."

Comentario: Podemos ver que la diferencia de precio no se pierde, sino que se difiere su cobro en el tiempo. Otro dato que pasa solapado es que se reconoce el escalonamiento del precio en los contratos de locación. El fiador sigue obligado hasta la cancelación total de las cuotas. Estas cuotas no llevan interés por su pago diferido, lo que no impide interés por el pago fuera de término de su nuevo vencimiento. Las partes pueden pactar una forma de cumplimiento diferente pero no puede ser más gravosa.

Artículo 7: DEUDAS POR FALTA DE PAGO

"Las deudas que pudiesen generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre, originadas en falta de pago o pagos parciales deberán abonarse al menos en tres cuotas y como máximo en seis, iguales, mensuales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en el mes de octubre."

"PODRÁN APLICARSE INTERESES COMPENSATORIOS, LOS QUE NO PODRÁN EXCEDER LA TASA DE INTERÉS PARA PLAZOS FIJOS A 30 DÍAS, QUE PAGA EL BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA. NO PODRÁN APLICARSE INTERESES MORATORIOS, NI PUNITORIOS, NI NINGUNA OTRA PENALIDAD. LAS OBLIGACIONES DE LA PARTE FIADORA SIGUE VIGENTE."

"DURANTE ESTE PERIODO NO SERÁ DE APLICACIÓN EL INCISO C) DEL ART. 1219 DEL CCCO."

Comentario: Fija una nueva tasa de interés distinta de la convenida en el contrato. No aplica como causal de extinción del contrato por culpa del locatario la falta de pago.

Artículo 8: BANCARIZACIÓN

"La parte locadora deberá notificar dentro de los 20 días de vigencia del presente decreto a la parte locataria, los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera realizar transferencia bancarias o depósitos por cajeros."

Comentario: Bancarización del pago del alquiler a opción del locatario.

Artículo 9: CONTRATOS ALCANZADOS

" 1- Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2- Habitaciones destinadas a vivienda familiar, pensiones, hoteles u otros alojamientos.
3- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares.
5- De inmuebles alquilados por personas adheridas al monotributo, destinados a prestaciones de servicio, comercio o industria.
6- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos destinados al ejercicio de su profesión.
7- De inmuebles alquilados por micro, pequeñas o medianas empresas.
8- De inmuebles alquilados por cooperativas o empresas recuperadas."

Comentario: Esta protección no solo alcanza a inmuebles destinados a vivienda familiar sino también a comerciales, salvo grandes empresas.

Artículo 10: VULNERABILIDAD DEL LOCADOR.

"Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4 del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas, quien deberá acreditar tales extremos."

Comentario: Ante la vulnerabilidad del locador podrá solicitar la no aplicación del presente decreto, extremo que deberá acreditar, entiendo ante autoridad judicial.

Artículo 11: EXCLUSIÓN

"Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley 13.246."

Artículo 12. MEDIACIÓN OBLIGATORIA

"Se suspende por el plazo de 1 AÑO, el art. 6 de la ley 26.589."

Comentario: Establece la mediación prejudicial obligatoria para estos temas.

Artículo 13: FACÚLTASE AL PODER EJECUTIVO NACIONAL A PRORROGAR LOS PLAZOS DEL PRESENTE DECRETO.

Artículo 14: EL PRESENTE DECRETO ES DE ORDEN PÚBLICO

Comentario: Al ser de orden público las partes no pueden apartarse de lo aquí prescripto, pudiendo convenir soluciones más favorables al locatario, pero nunca por debajo de lo prescripto por el decreto.

Artículo 15: LA PRESENTE MEDIDA ENTRA EN VIGENCIA DESDE SU PUBLICACIÓN.

Comentario: Ya está vigente.