Nueva modificación a la Ley de Alquileres

Como es de público conocimiento, el pasado 11/10/23 el Congreso de la Nación aprobó las modificaciones a la Ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación sobre LOCACIONES.

Esta nueva ley introduce reformas al CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, lo que significa que los cambios en los contratos de locación REGIRÁN PARA TODO EL PAIS.

Los ejes centrales son:

• Se ratifica el plazo mínimo de 36 meses para todo Destino. (1198)
• Excepciones (1199)
• Conservación de la cosa (1201)
• Resolución anticipada (1221)
• Variable de Ajuste (art. 14 ley 27551)
• Publicidad en dólares prohibida (incorpora art. 14 bis ley 27551)

Entrada en vigencia:
El decreto 533/2023 publicado el martes 17 de octubre de 2023 en el Boletín Oficial pone en vigencia la nueva normativa.
Las modificaciones se aplicarán a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigencia. Las leyes no son de aplicación retroactiva.

El Colegio se encuentra trabajando en una nueva calculadora para realizar el cálculo bajo la nueva reglamentación.

A continuación pasamos a ampliar el cambio de los artículos antes mencionados.

PLAZO MINIMO DE LA LOCACION DEL INMUEBLE CON INDEPENDENCIA DEL DESTINO (aRT. 1198)

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal, de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

EXCEPCIONES AL PLAZO MINIMO LEGAL (art. 1199)

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arrienden con fnes de turismo, descanso, o similares y para cualquier otro fn temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una fnalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

CONSERVAR LA COSA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO (art. 1201)

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

RESOLUCION ANTICIPADA (art.1221)

Art. 4º – Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, según la modificación introducida por el artículo 9º de la ley 27.551, que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notifcar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio (1 y 1/2) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto;

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.

AJUSTE DEL PRECIO DEL ALQUILER (art. 14 Ley 27551)

Art. 5º – Modifícale el artículo 14 de la ley 27.551, que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial (CVS) publicado por el INDEC y la variación del coeficiente de estabilización de referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina.

Ver coeficiente Casa Propia

MONEDA DE CURSO LEGAL- PUBLICIDAD (incorpora art. 14 bis Ley 27551)

Artículo 14 bis: Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.